Alberto Gentil de Almeida Pedroso. Mestre em Business Administration (EUA). Mestre e Doutor em Direito. Pós-doutorado em Direito Constitucional na USP. Professor da Escola Paulista da Magistratura (EPM). Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça do TJSP 2012-2013, 2014-2015, 2016-2017, 2020-2021. Autor de diversas obras jurídicas.
Celso Maziteli Neto. Juiz do TJSP, Mestre em Direito Comparado pela Cumberland School of Law/EUA, Doutor em Direito pela Indiana University/EUA.
Leonardo Brandelli. Pós Doutor em Direito – Universidad de Salamanca/Espanha Doutor em Direito – UFRGS Mestre em Direito Civil – UFRGS Professor do Mestrado em Direito – Escola Paulista de Direito Oficial de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo Membro da MENSA Brasil
A tokenização imobiliária costuma ser apresentada como uma das mais promissoras aplicações da tecnologia blockchain. A ideia é simples: dividir economicamente um imóvel em pequenas frações digitais negociáveis, permitindo que investidores adquiram participações de menor valor em ativos que tradicionalmente exigiriam elevado capital para sua aquisição.[1]
Sob essa perspectiva, a tokenização aparece como mecanismo de democratização do investimento imobiliário. Ao reduzir barreiras de entrada e facilitar a circulação de participações econômicas sobre imóveis, ela promete ampliar a liquidez de um mercado historicamente caracterizado por intensiva inversão de capital e baixa divisibilidade dos ativos.
A discussão jurídica brasileira sobre o tema tem se concentrado quase exclusivamente nesse aspecto inicial da operação: a aquisição e negociação de frações digitais. Pouco se tem debatido sobre uma questão talvez mais importante: o que acontece depois que esses tokens são emitidos?
A verdadeira utilidade econômica de um ativo não decorre apenas de sua existência jurídica ou de sua negociabilidade econômica. Ela depende também da possibilidade de sua integração a estruturas de crédito e financiamento mediante sua utilização como garantia. Em outras palavras, ativos economicamente relevantes tendem a gerar mais valor quando podem ser mobilizados para além de sua simples circulação.
[1] Sobre tokenização imobiliária, entendida como a representação digital, em infraestrutura blockchain, de direitos, posições patrimoniais ou interesses econômicos relacionados a bens imóveis, frequentemente permitindo o fracionamento econômico do ativo subjacente e sua circulação em ambientes digitais, ver: JOSHI, Shashank; CHOUDHURY, Arhan. Tokenization of Real Estate Assets Using Blockchain. International Journal of Intelligent Information Technologies, v. 18, n. 1, 2022. Disponível em: https://doi.org/10.4018/IJIIT.309588. Acesso em: 24 maio 2026.
Aqui a reflexão de Hernando de Soto sobre o chamado “capital morto”[2] encontra ressonância. Segundo o economista peruano, inúmeros ativos patrimonialmente valiosos permanecem subutilizados porque não conseguem ingressar em mecanismos institucionalizados de reconhecimento jurídico e colateralização ao crédito. Embora possuam valor econômico, não conseguem desempenhar plenamente suas funções produtivas.
Algo semelhante pode ocorrer com a tokenização imobiliária.
Um token vinculado a um imóvel pode ser facilmente negociado em ambiente digital. Mas isso não significa, necessariamente, que tais ativos possam ser utilizados como garantia em operações de crédito, integrados a estruturas de securitização ou absorvidos por mercados de financiamento mais sofisticados, sejam eles regulados – como o mercado formal de capitais – ou descentralizados, a exemplo das estruturas de crédito desenvolvidas no ecossistema DeFi. Para que isso ocorra, é necessário que existam mecanismos juridicamente reconhecidos capazes de assegurar a constituição válida e executável dos vínculos patrimoniais e das garantias sobre eles incidentes, bem como de disponibilizar informações aptas a torná-los verificáveis perante terceiros.
Nesse contexto, o problema central da tokenização imobiliária brasileira talvez não seja tecnológico, mas institucional.
Os recentes provimentos das Corregedorias Gerais da Justiça de São Paulo[3] e do Rio Grande do Sul[4] ilustram bem essa preocupação. Embora adotem soluções distintas, ambos refletem cautela diante da possibilidade de criação de cadeias paralelas de titularidade imobiliária fora do sistema registral oficial. O objetivo não é impedir a inovação, mas preservar a unicidade da publicidade imobiliária e evitar a formação de cadeias paralelas de legitimação de direitos sobre o mesmo imóvel.
Essa preocupação é legítima. O registro imobiliário brasileiro exerce função central na estabilização e na verificabilidade das relações patrimoniais incidentes sobre imóveis. Ignorar essa realidade provavelmente conduziria à criação de estruturas economicamente frágeis e juridicamente instáveis. Mas a preservação da centralidade do sistema registral oficial não afasta a necessidade de reflexão sobre mecanismos capazes de compatibilizar a inovação tecnológica com as funções de publicidade, segurança jurídica e verificabilidade tradicionalmente desempenhadas pelo Registro de Imóveis. Talvez o desafio deva ser formulado em outros termos.
[2] O conceito de “capital morto” (“dead capital”), desenvolvido por Hernando de Soto, refere-se a ativos patrimonialmente valiosos que, embora economicamente existentes, permanecem incapazes de ser plenamente mobilizados, utilizados como garantia ou integrados a estruturas formais de financiamento em razão da ausência de mecanismos institucionalizados de reconhecimento, publicidade e estabilização jurídica de sua titularidade e circulação. Cf. DE SOTO, Hernando. The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else. New York: Basic Books, 2000.
[3] Disponível em: https://www.onr.org.br/wp-content/uploads/2026/01/Provimento-CG-54-2025.pdf. Acesso em: 24 maio 2026.
[4] RIO GRANDE DO SUL (Estado). Corregedoria-Geral da Justiça. Provimento nº 038/2021-CGJ. Regulamenta a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida em tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro do Estado do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, 1º nov. 2021. Disponível em: https://colegioregistralrs.org.br/img/2021/11/publicacao.pdf. Acesso em: 24 maio 2026.
Uma perspectiva promissora consiste em investigar mecanismos capazes de integrar estruturas tokenizadas às funções de publicidade, verificabilidade e organização jurídica tradicionalmente desempenhadas pelo Registro de Imóveis. Nesse contexto, a utilização da publicidade registral para conferir visibilidade institucional a vínculos obrigacionais economicamente relevantes relacionados ao imóvel pode representar caminho compatível com os princípios que orientam o sistema registral brasileiro. A questão deixa de ser a substituição do registro pela tecnologia e passa a ser a construção de mecanismos de integração entre ambos.
Sob essa perspectiva, a publicidade registral poderia desempenhar função semelhante àquela já exercida em diversos contextos do mercado imobiliário: reduzir assimetrias informacionais, ampliar a verificabilidade das relações patrimoniais e fornecer bases mais seguras para operações de crédito e financiamento.
Uma possibilidade que merece reflexão consiste precisamente na utilização da averbação registral como instrumento de publicidade de vínculos obrigacionais economicamente relevantes relacionados a estruturas tokenizadas e cuja implementação seja admissível diante da Lei Registral e não se contraponham às regulamentações erigidas no intuito de se garantir a unicidade da publicidade tabular. Embora a legislação brasileira reserve a constituição de direitos reais ao regime próprio do registro imobiliário, o sistema já admite, em diferentes contextos, a publicidade de situações obrigacionais capazes de influenciar a circulação econômica do imóvel ou a posição de terceiros.
Essa constatação decorre de compreensão amplamente difundida na doutrina segundo a qual as hipóteses de averbação previstas no art. 167, II, da Lei de Registros Públicos não exaurem todas as situações suscetíveis de publicidade. A averbação desempenha função mais ampla de atualização e organização informacional da matrícula, permitindo a incorporação de fatos e relações juridicamente relevantes para a adequada compreensão da situação patrimonial do imóvel.
Essa hipótese não poderia se confundir, em um primeiro momento, contudo, com a simples utilização do compromisso irretratável de compra e venda como veículo para a tokenização. Nos termos do art. 1.417 do Código Civil, o registro desse instrumento possui aptidão para atribuir eficácia real à pretensão aquisitiva do compromissário comprador. Justamente por essa razão, os recentes provimentos das corregedorias estaduais tendem a afastar mecanismos que possam resultar na fragmentação ou circulação digital de posições juridicamente associadas a direitos reais sobre o imóvel. A reflexão aqui proposta situa-se em plano distinto: não busca reproduzir, em ambiente digital, direitos reais já disciplinados pelo ordenamento, mas investigar se vínculos obrigacionais economicamente relevantes poderiam receber publicidade registral sem comprometer a unicidade do sistema de publicidade imobiliária. Neste modelo, um vínculo obrigacional atípico, sem reprodução integral dos requisitos do compromisso de venda e compra, seria veículo adequado para compatibilizar a digitalização das frações com o acervo registral.
Essa solução, contudo, possui natureza essencialmente paliativa. Seu objetivo seria ampliar a verificabilidade e a estabilidade informacional dessas estruturas dentro dos limites atualmente impostos pelo ordenamento jurídico brasileiro. A discussão de longo prazo talvez exija formulações regulatórias mais sofisticadas, capazes de conciliar a inovação tecnológica com os valores tradicionalmente protegidos pelo sistema registral.
Nesse contexto, uma hipótese que merece estudo consiste na eventual admissão da publicidade registral de estruturas funcionalmente vinculadas ao compromisso de compra e venda, desde que submetidas a mecanismos institucionalizados de controle e rastreabilidade. Em tese, a circulação dos tokens poderia ocorrer em ambientes sem autocustódia, mediante custódia das chaves criptográficas dos tokens por entidade institucionalmente responsável, preservando-se a verificabilidade das operações e mitigando-se os riscos de múltiplas vinculações econômicas sobre o mesmo substrato patrimonial. A ideia não seria substituir o registro imobiliário nem fragmentar a titularidade real do imóvel, mas explorar formas de integração entre ativos digitais e mecanismos institucionalizados de publicidade.
Naturalmente, propostas dessa natureza demandam aprofundamento dogmático, discussão regulatória e amplo debate institucional. As questões aqui apenas delineadas merecem investigação mais aprofundada. Em especial, a possibilidade de publicidade registral de vínculos obrigacionais relacionados a estruturas tokenizadas, bem como eventuais modelos regulatórios fundados em mecanismos institucionalizados de custódia e controle, serão examinados em estudo específico, voltado à análise de sua compatibilidade com o sistema registral brasileiro e com as exigências informacionais próprias dos mercados de crédito e financiamento.
O ponto central, contudo, permanece o mesmo: a tokenização imobiliária não se tornará economicamente transformadora apenas porque permite dividir um imóvel em milhares de frações digitais.
Seu verdadeiro potencial está na capacidade de converter essas participações em ativos aptos a circular de forma confiável nos mercados de crédito e investimento.
Enquanto essa integração não ocorrer, corre-se o risco de produzir uma nova categoria de capital morto: ativos tecnologicamente sofisticados, mas institucionalmente incapazes de alcançar formas mais amplas de utilização econômica.
O futuro da tokenização imobiliária talvez dependa menos da blockchain e mais da construção das pontes jurídicas necessárias para conectá-la aos sistemas de publicidade, crédito e financiamento já existentes.
