O registro de imóveis no Brasil é um processo essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. No entanto, a realidade desse procedimento no país é marcada por desafios e complexidades que podem gerar conflitos tanto no âmbito extrajudicial quanto no judicial.

O sistema de registro de imóveis brasileiro é regido pela Lei 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, e recentemente atualizada pela Lei 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp). Essa legislação estabelece as normas e procedimentos para a realização dos registros públicos, incluindo o registro de imóveis. O objetivo principal do registro é conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos relacionados à propriedade imobiliária. Através do registro, é possível identificar o proprietário legítimo do imóvel, eventuais ônus ou gravames que recaiam sobre ele, além de garantir a continuidade e o histórico das transações relacionadas ao bem.

Apesar da importância do registro de imóveis, a realidade no Brasil é que muitos imóveis ainda não estão devidamente registrados. Isso ocorre por diversos motivos, como a falta de conhecimento dos proprietários sobre a necessidade do registro, a informalidade nos negócios que têm por objeto imóveis, a burocracia e o alto custo envolvido no processo. Entretanto, a ausência de registro pode gerar uma série de problemas, como a dificuldade em comprovar a titularidade do bem, a insegurança jurídica e a possibilidade de fraudes.

Os conflitos extrajudiciais relacionados ao registro de imóveis são comuns e podem surgir de diversas situações. Um exemplo é a divergência nas informações constantes na documentação do imóvel, como medidas, confrontações e características do bem. Essas divergências podem ser detectadas durante o processo de registro e resultar na necessidade de retificação, o que pode atrasar a conclusão do registro e gerar custos adicionais para os proprietários. 

Outra situação extrajudicial frequente é a disputa de posse entre diferentes partes que alegam ser proprietárias do mesmo imóvel, isso pode ocorrer quando um imóvel é vendido informalmente a mais de uma pessoa, sem que o registro seja devidamente atualizado. Nesses casos, a falta de registro dificulta a comprovação da titularidade e pode levar a longas disputas em processos judiciais.

Conflitos Judiciais e Retificações no Registro de Imóveis

No âmbito judicial, as demandas relacionadas ao registro de imóveis também são recorrentes. Um dos principais problemas é a usucapião, que é a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada e ininterrupta. A usucapião pode ser requerida judicialmente quando o possuidor cumpre os requisitos legais, como o tempo de posse e a ausência de oposição do proprietário. No entanto, a falta de registro do imóvel pode dificultar a comprovação da posse e aumentar o tempo de deslinde do processo.

Além disso, a existência de registros imobiliários irregulares ou fraudulentos pode levar a ações judiciais para anulação de registros e recuperação da propriedade. Esses casos são comuns em situações de grilagem de terras, quando documentos falsos são utilizados para registrar imóveis de forma fraudulenta. 

Outrossim, um dos principais problemas que podem ocorrer no processo de registro de imóveis é a necessidade de retificação. Esse procedimento é utilizado para corrigir erros ou omissões no registro imobiliário, que podem ser de natureza variada, como erros de transcrição, divergências nas medidas do imóvel, entre outros. Com isso, a retificação visa garantir que as informações constantes no cartório estejam corretas e atualizadas.

Para evitar problemas no processo de registro de imóveis e a eventual retificação, é fundamental adotar algumas medidas preventivas. Primeiramente, deve haver a certificação de que todos os documentos necessários estejam completos e corretos, incluindo a escritura pública de compra e venda, comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), certidões negativas de débito e outros documentos pessoais. No mais, deve haver a confirmação que não há dívidas ou ônus pendentes sobre o imóvel, problemas de titularidade ou questões judiciais em andamento relacionadas à propriedade.

Em caso de dúvidas ou inconsistências na documentação, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esse profissional poderá auxiliar na análise dos documentos, na identificação de possíveis problemas. Ademais, é importante manter a documentação do imóvel atualizada e verificar periodicamente a situação registral junto ao cartório.

Veja mais sobre o tema:

– Retificações no Registro de Imóveis, de Priscila Alves Patah. 3ª ed. rev., atual. e ampl. Coleção Imobiliário Essencial, coordenada por Alberto Gentil de Almeida Pedroso.